Ressourcen · Veröffentlicht am 19.06.2026

Geldwäscherechtliche Pflichten des Immobilienmaklers: der klare Leitfaden

Immobilienfachleute sind vollwertige geldwäscherechtlich Verpflichtete. Hier lesen Sie, ohne Fachjargon, was das Gesetz von Ihnen erwartet — und wie Sie es nachvollziehbar machen.

Immobilienmakler, Immobilienhändler, Immobilienverwalter: Seit der Ausweitung des Geldwäschebekämpfungssystems auf die nichtfinanziellen Berufe zählen Sie zu den Verpflichteten im Bereich der Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung (LCB-FT). Konkret schlägt sich das in fünf Pflichtenfamilien nieder.

1. Ihren Kunden identifizieren und überprüfen (sowie den wirtschaftlich Berechtigten)

Bevor Sie eine Geschäftsbeziehung begründen, müssen Sie den Kunden identifizieren und anschließend seine Identität anhand eines beweiskräftigen Dokuments überprüfen. Handelt es sich beim Kunden um eine Gesellschaft, ist die Beteiligungskette bis zum wirtschaftlich Berechtigten zurückzuverfolgen — der oder den natürlichen Personen, die die Struktur tatsächlich besitzen oder kontrollieren.

Vgl. art. L.561-5 und L.561-2-2 des Code monétaire et financier (CMF).

2. Das Risiko bewerten (risikobasierter Ansatz)

Nicht alle Transaktionen bergen dasselbe Risiko. Sie müssen jede Geschäftsbeziehung oder Transaktion (geringes, standardmäßiges oder erhöhtes Risiko) nach objektiven Kriterien einstufen: Art der Transaktion, Herkunft der Gelder, geografischer Bezug, Vorliegen einer politisch exponierten Person (PEP), rechtliche Konstruktion. Diese Einstufung bestimmt die Intensität Ihrer Sorgfaltspflichten.

3. Sanktionen, das Einfrieren von Vermögenswerten und PEP abgleichen

Sie müssen überprüfen, dass Ihr Kunde und die wirtschaftlich Berechtigten nicht auf den Sanktions- oder Vermögenseinfrierlisten oder unter den politisch exponierten Personen aufgeführt sind. Das Einfrieren von Vermögenswerten gilt vor der Transaktion, unverzüglich und unabhängig vom Betrag: Es ist keine je nach Risiko abstufbare Maßnahme.

4. Die Nachweise fünf Jahre aufbewahren

Die Identifizierungsunterlagen und die Sorgfaltsmaßnahmen sind fünf Jahre nach dem Ende der Geschäftsbeziehung aufzubewahren; die transaktionsbezogenen Belege fünf Jahre nach ihrer Ausführung. Im Falle einer Kontrolle müssen Sie die vollständige Akte rekonstruieren können.

Vgl. art. L.561-12 CMF.

5. Einen Verdacht melden, falls erforderlich — und vertraulich bleiben

Wenn Sie den Verdacht hegen, dass Gelder aus einer Straftat stammen, müssen Sie eine Verdachtsmeldung an die FIU richten. Dieser Akt ist streng persönlich und vertraulich: Sein Bestehen darf weder dem Kunden noch Dritten offenbart werden, andernfalls drohen Sanktionen.

Vgl. art. L.561-15 und L.561-18 CMF.

Wer beaufsichtigt Sie?

Für den Immobilienbereich wird die geldwäscherechtliche Aufsicht von der DGCCRF ausgeübt; die Sanktionsbefugnis obliegt der Nationalen Sanktionskommission (CNS). Der Sektor gilt als vorrangig: Eine nicht dokumentierte Sorgfalt kommt gegenüber dem Prüfer einer nicht erfolgten Sorgfalt gleich.

Wie sich all dies im Alltag tragbar gestalten lässt

Es kommt nicht allein darauf an, diese Schritte zu vollziehen, sondern sie belegen zu können. Genau das ist die Aufgabe eines Werkzeugs wie Vigilae: Die KI liest die Unterlagen und bereitet die Akte vor, eine deterministische Engine stuft das Risiko ein und führt den Abgleich durch, und Sie entscheiden. Am Ende liegt eine mit Zeitstempeln versehene Nachweisakte vor, bereit zur Vorlage — ohne dass das Werkzeug jemals an Ihrer Stelle entscheidet oder meldet.

Dieser Artikel ist informativer Natur und stellt keine Rechtsberatung dar. Er gibt den Rechtsstand zum Zeitpunkt seiner Veröffentlichung wieder (Juni 2026). Wenden Sie sich für Ihre konkrete Situation an Ihren Compliance-Verantwortlichen oder einen spezialisierten Anwalt.

Häufige Fragen