Recursos · Publicado em 19/06/2026

Obrigações de BC/FT do mediador imobiliário: o guia claro

Os profissionais do imobiliário são entidades obrigadas de BC/FT de pleno direito. Eis, sem jargão, o que a lei espera de si — e como torná-lo rastreável.

Mediadores imobiliários, comerciantes de imóveis, administradores de imóveis: desde o alargamento do dispositivo antibranqueamento às profissões não financeiras, são entidades obrigadas em matéria de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo (BC/FT). Na prática, isto traduz-se em cinco famílias de obrigações.

1. Identificar e verificar o seu cliente (e o beneficiário efetivo)

Antes de estabelecer a relação de negócio, tem de identificar o cliente e, em seguida, verificar a sua identidade mediante a apresentação de um documento comprovativo. Quando o cliente é uma sociedade, é necessário remontar a cadeia de participação até ao beneficiário efetivo — a pessoa ou pessoas singulares que detêm ou controlam efetivamente a estrutura.

Ref. art. L.561-5 e L.561-2-2 do Code monétaire et financier (CMF).

2. Avaliar o risco (abordagem baseada no risco)

Nem todas as operações apresentam o mesmo risco. Deve classificar cada relação ou operação (risco baixo, normal ou reforçado) segundo critérios objetivos: natureza da operação, origem dos fundos, geografia, presença de uma pessoa politicamente exposta (PEP), montagem jurídica. Esta classificação determina a intensidade da sua diligência.

3. Rastrear as sanções, o congelamento de bens e as PEP

Deve verificar que o seu cliente e os beneficiários efetivos não constam das listas de sanções, de congelamento de bens ou entre as pessoas politicamente expostas. O congelamento de bens aplica-se antes da operação, sem demora e qualquer que seja o montante: não é uma medida modulável em função do risco.

4. Conservar as provas durante cinco anos

Os elementos de identificação e as medidas de diligência conservam-se durante cinco anos após o termo da relação de negócio; os documentos relativos às operações, cinco anos após a sua execução. Em caso de fiscalização, tem de conseguir reconstituir o processo completo.

Ref. art. L.561-12 CMF.

5. Comunicar uma suspeita, se necessário — e manter a confidencialidade

Se suspeitar que os fundos provêm de uma infração, deve dirigir uma comunicação de operação suspeita à FIU. Este ato é estritamente pessoal e confidencial: a sua existência não pode ser revelada ao cliente nem a terceiros, sob pena de sanção.

Ref. art. L.561-15 e L.561-18 CMF.

Quem o fiscaliza?

No imobiliário, a supervisão em matéria de BC/FT é assegurada pela autoridade competente; o poder sancionatório cabe à entidade nacional de sanções. O setor está identificado como prioritário: uma diligência não documentada equivale, perante o fiscalizador, a uma diligência não realizada.

Como tornar tudo isto sustentável no dia a dia

O desafio não é apenas realizar estes gestos, mas conseguir prová-los. É precisamente esse o papel de uma ferramenta como a Vigilae: a IA lê os documentos e prepara o processo, um motor determinista classifica o risco e efetua o rastreio, e a decisão é sua. No final, um processo de prova com data e hora fica pronto a apresentar — sem que a ferramenta alguma vez decida ou comunique em seu lugar.

Este artigo é de caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Reflete o estado do direito à data da sua publicação (junho de 2026). Para a sua situação, contacte o seu responsável de conformidade ou um advogado especializado.

Perguntas frequentes