Zasoby · Opublikowano 19.06.2026

Obowiązki AML/CFT pośrednika w obrocie nieruchomościami: przejrzysty przewodnik

Przedstawiciele branży nieruchomości są pełnoprawnymi podmiotami zobowiązanymi w zakresie AML/CFT. Oto, bez żargonu, czego wymaga od Państwa prawo — i jak uczynić to możliwym do udokumentowania.

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami, handlowcy nieruchomościami, zarządcy nieruchomości: od czasu rozszerzenia systemu przeciwdziałania praniu pieniędzy na zawody niefinansowe są Państwo podmiotami zobowiązanymi w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu (AML/CFT). W praktyce sprowadza się to do pięciu grup obowiązków.

1. Identyfikacja i weryfikacja klienta (oraz beneficjenta rzeczywistego)

Przed nawiązaniem relacji należy zidentyfikować klienta, a następnie zweryfikować jego tożsamość na podstawie okazanego wiarygodnego dokumentu. Gdy klientem jest spółka, konieczne jest prześledzenie łańcucha powiązań kapitałowych aż do beneficjenta rzeczywistego — osoby lub osób fizycznych, które faktycznie posiadają lub kontrolują daną strukturę.

Zob. art. L.561-5 i L.561-2-2 francuskiego kodeksu monetarnego i finansowego (CMF).

2. Ocena ryzyka (podejście oparte na ryzyku)

Nie wszystkie transakcje wiążą się z takim samym ryzykiem. Należy ocenić każdą relację lub transakcję (ryzyko niskie, standardowe lub podwyższone) według obiektywnych kryteriów: charakter transakcji, pochodzenie środków, geografia, obecność osoby zajmującej eksponowane stanowisko polityczne (PEP), struktura prawna. Ta ocena określa intensywność stosowanych przez Państwa środków należytej staranności.

3. Sprawdzanie list sankcyjnych, zamrożenia aktywów oraz PEP

Należy zweryfikować, czy klient oraz beneficjenci rzeczywiści nie figurują na listach sankcyjnych, listach zamrożenia aktywów ani wśród osób zajmujących eksponowane stanowiska polityczne. Zamrożenie aktywów stosuje się przed transakcją, niezwłocznie i bez względu na kwotę: nie jest to środek modulowany w zależności od ryzyka.

4. Przechowywanie dowodów przez pięć lat

Dane identyfikacyjne oraz środki należytej staranności przechowuje się przez pięć lat po zakończeniu relacji gospodarczej; dokumenty dotyczące transakcji — przez pięć lat od ich wykonania. W razie kontroli muszą być Państwo w stanie odtworzyć pełną dokumentację.

Zob. art. L.561-12 CMF.

5. Zgłoszenie podejrzenia, jeśli to konieczne — z zachowaniem poufności

Jeśli podejrzewają Państwo, że środki pochodzą z przestępstwa, należy skierować zgłoszenie podejrzenia do jednostki analityki finansowej (FIU). Czynność ta jest ściśle osobista i poufna: jej istnienie nie może zostać ujawnione ani klientowi, ani osobom trzecim, pod rygorem sankcji.

Zob. art. L.561-15 i L.561-18 CMF.

Kto Państwa kontroluje?

W sektorze nieruchomości kontrolę w zakresie AML/CFT sprawuje DGCCRF; uprawnienia do nakładania sankcji przysługują Krajowej Komisji Sankcji (CNS). Sektor ten został uznany za priorytetowy: należyta staranność bez dokumentacji jest — w oczach kontrolera — równoznaczna z brakiem należytej staranności.

Jak uczynić to wszystkim wykonalnym na co dzień

Wyzwaniem nie jest jedynie wykonanie tych czynności, lecz możliwość ich udowodnienia. To właśnie rola narzędzia takiego jak Vigilae: sztuczna inteligencja odczytuje dokumenty i przygotowuje sprawę, deterministyczny silnik ocenia ryzyko i sprawdza listy, a decyzję podejmują Państwo. Na koniec gotowa jest do przedstawienia opatrzona znacznikiem czasu dokumentacja dowodowa — bez tego, by narzędzie kiedykolwiek decydowało lub dokonywało zgłoszenia za Państwa.

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Odzwierciedla stan prawny na dzień publikacji (czerwiec 2026 r.). W odniesieniu do Państwa sytuacji prosimy o kontakt z osobą odpowiedzialną za zgodność lub z wyspecjalizowanym prawnikiem.

Najczęściej zadawane pytania