Publié le 03/07/2026 · Mis à jour le 17/07/2026

Les obligations LCB-FT du marchand de biens

Achat-revente à fort enjeu, montages via SCI, fonds à l'origine floue : le marchand de biens réunit précisément les risques que la LCB-FT cherche à débusquer, et la DGCCRF le sait.

Un marchand de biens me disait il y a peu que la LCB-FT, « c'est l'affaire du notaire ». Il boucle quatre à cinq achats-reventes par an, souvent au-dessus du million, avec des apports qui transitent parfois par une SCI dont il serait bien en peine de nommer le vrai maître. La loi ne partage pas sa lecture. Elle regarde qui manie de gros montants immobiliers, d'où vient l'argent, et vers quelles structures il repart.

Assujetti, vraiment ?

La réponse dépend de ce que fait précisément le marchand. Dès qu'il exerce une activité d'entremise — carte professionnelle « T » au titre de la loi Hoguet —, il entre dans la liste des assujettis LCB-FT. Le contrôle relève alors de la DGCCRF, la sanction de la Commission nationale des sanctions, et la déclaration de soupçon part vers Tracfin. Trois autorités distinctes, qu'on confond souvent.

L'achat-revente strictement en nom propre, sur ses propres biens, échappe techniquement à la carte T. Mais rares sont les professionnels qui restent « purs » : dès qu'on prête son concours à l'opération d'autrui, on bascule. Et même hors assujettissement direct, le marchand reste dans le viseur du dispositif — le notaire, la banque et l'expert-comptable qui l'entourent sont tous tenus, eux, de vérifier son identité, ses structures et l'origine de ses fonds.

Réf. art. L.561-2 CMF (assujettis) ; loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (Hoguet).

La vigilance renforcée, presque la règle

Ce qui rend ce métier atypique, c'est que les critères de vigilance renforcée y sont réunis en permanence. Montant inhabituellement élevé, opération complexe, justification économique qui mérite qu'on la creuse : sur un achat-revente à fort levier, on coche les cases sans effort. Le code impose alors un examen renforcé — se renseigner sur l'origine des fonds, la destination des sommes, l'objet réel de l'opération et l'identité de celui qui en bénéficie.

Concrètement, un apport de 300 000 € « prêté par un associé » ne se classe pas : il se documente. D'où vient la trésorerie de la SCI ? Un compte courant d'associé alimenté comment, par qui, quand ? L'origine des fonds n'est pas une case à cocher, c'est une piste à remonter jusqu'à ce qu'elle tienne debout.

Réf. art. L.561-10-2 CMF (examen renforcé, origine des fonds).

SCI, holdings : le bénéficiaire effectif d'abord

Le montage immobilier français adore les poupées russes : une SCI détenue par une holding, elle-même contrôlée par deux personnes physiques et un trust étranger. Votre obligation ne s'arrête pas à la première couche. Il faut identifier la personne physique qui contrôle en dernier ressort, en principe au-delà de 25 % du capital ou des droits de vote, ou par tout autre moyen de contrôle.

C'est là que beaucoup de dossiers déraillent : on prend le gérant de la SCI pour le bénéficiaire effectif, alors qu'il n'est parfois qu'un prête-nom. Pour le détail des seuils et des cas de contrôle indirect, je renvoie à notre fiche sur le bénéficiaire effectif : c'est le socle de tout le reste.

Réf. art. L.561-2-2 CMF et R.561-1 CMF (bénéficiaire effectif, seuil de 25 %).

Le criblage, avant l'acte pas après

Une fois les personnes physiques identifiées, elles doivent passer au criblage : listes de gel des avoirs, sanctions internationales, personnes politiquement exposées. Le gel n'est pas une mesure qu'on module selon le risque — il oblige à agir sans délai, avant l'opération. Un vendeur, un acquéreur ou un bénéficiaire effectif listé, et la transaction ne peut pas se faire ; les fonds concernés sont bloqués.

C'est un travail que l'outil accélère sans jamais s'y substituer. Un moteur rapproche des noms, signale des correspondances, prépare le dossier. Mais aucun logiciel ne peut garantir la conformité à votre place : la perception est assistée, le calcul est mécanique, la décision et la déclaration restent les vôtres. Vigilae prépare le terrain, il ne déclare jamais à votre place.

Ce que la DGCCRF vient vérifier

En contrôle, on ne vous demande pas de deviner l'avenir. On vous demande de prouver que le dispositif existait avant l'incident : classification des risques écrite, procédures internes, dossiers clients à jour, trace des vérifications d'origine de fonds, pièces conservées. L'absence de formalisme se paie cher devant la Commission nationale des sanctions, même quand aucune opération douteuse n'est passée.

Réf. art. L.561-15 CMF (déclaration à Tracfin) ; L.561-18 CMF (interdiction de divulgation) ; L.562-1 et s. CMF (gel des avoirs).

Le marchand de biens n'est pas un banquier, mais il travaille sur le terrain préféré du blanchiment : de la pierre, de gros montants, des structures interposées. Bien outillé, le dispositif LCB-FT n'alourdit pas l'opération, il la protège. Pour voir comment Vigilae met à la chaîne l'identification, le criblage et la traçabilité sans transformer chaque dossier en enquête, regardez notre méthode.

Article informatif à jour en juillet 2026, ne constituant pas un conseil juridique ni une consultation personnalisée.

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