Obveze AML/CFT posrednika u prometu nekretninama: jasan vodič
Stručnjaci u prometu nekretninama u punom su smislu obveznici AML/CFT-a. Evo, bez žargona, što zakon očekuje od vas — i kako to učiniti sljedivim.
Posrednici u prometu nekretninama, trgovci nekretninama, upravitelji nekretnina: otkako je sustav za sprječavanje pranja novca proširen na nefinancijske struke, vi ste obveznici u okviru sprječavanja pranja novca i financiranja terorizma (AML/CFT). Konkretno, to se svodi na pet skupina obveza.
1. Identificirati i provjeriti svojeg klijenta (i stvarnog vlasnika)
Prije uspostave poslovnog odnosa dužni ste identificirati klijenta te potom provjeriti njegov identitet uz predočenje vjerodostojne isprave. Kada je klijent društvo, potrebno je pratiti lanac vlasništva sve do stvarnog vlasnika — fizičke osobe ili osoba koje stvarno drže ili kontroliraju strukturu.
Ref. čl. L.561-5 i L.561-2-2 Monetarnog i financijskog zakonika (CMF).
2. Procijeniti rizik (pristup temeljen na riziku)
Ne predstavljaju sve transakcije jednak rizik. Dužni ste ocijeniti svaki odnos ili transakciju (nizak, standardni ili povišeni rizik) prema objektivnim kriterijima: priroda transakcije, podrijetlo sredstava, geografija, prisutnost politički izložene osobe (PEP), pravna konstrukcija. Ta ocjena određuje intenzitet vaše dubinske analize.
3. Provjeriti sankcije, zamrzavanje imovine i PEP-ove
Dužni ste provjeriti da se vaš klijent i stvarni vlasnici ne nalaze na popisima sankcija, popisima zamrzavanja imovine ili među politički izloženim osobama. Zamrzavanje imovine primjenjuje se prije transakcije, bez odgode i bez obzira na iznos: nije riječ o mjeri koja se prilagođava prema riziku.
4. Čuvati dokaze pet godina
Elementi identifikacije i mjere dubinske analize čuvaju se pet godina nakon prestanka poslovnog odnosa; isprave koje se odnose na transakcije, pet godina nakon njihova izvršenja. U slučaju nadzora morate moći rekonstruirati cjelovit spis.
Ref. čl. L.561-12 CMF.
5. Prijaviti sumnju, ako je potrebno — i ostati povjerljiv
Ako posumnjate da sredstva potječu iz kaznenog djela, dužni ste podnijeti prijavu sumnje financijsko-obavještajnoj jedinici. Taj je čin strogo osoban i povjerljiv: njegovo se postojanje ne smije otkriti ni klijentu ni trećim osobama, pod prijetnjom sankcije.
Ref. čl. L.561-15 i L.561-18 CMF.
Tko vas nadzire?
Za nekretnine, AML/CFT nadzor provodi DGCCRF; ovlast izricanja sankcija pripada Nacionalnom povjerenstvu za sankcije (CNS). Sektor je prepoznat kao prioritetan: nedokumentirana dubinska analiza pred nadzornikom je jednaka dubinskoj analizi koja nije provedena.
Kako to učiniti održivim u svakodnevnom radu
Izazov nije samo provoditi te radnje, nego ih moći dokazati. Upravo je to uloga alata poput Vigilae: umjetna inteligencija čita isprave i priprema spis, deterministički mehanizam ocjenjuje rizik i provodi provjeru na popisima, a vi odlučujete. Na kraju je vremenski ovjeren dokazni spis spreman za predočenje — a da alat nikada ne odlučuje ni ne prijavljuje umjesto vas.
Ovaj je članak informativne prirode i ne predstavlja pravni savjet. Odražava stanje prava na dan objave (lipanj 2026.). Za svoju situaciju obratite se svojoj osobi zaduženoj za usklađenost ili specijaliziranom odvjetniku.
Česta pitanja
Mora li posrednik u prometu nekretninama podnijeti prijavu financijsko-obavještajnoj jedinici?
Da, kada posumnja da sredstva potječu iz kaznenog djela. Prijava je osobni i povjerljivi čin stručnjaka; nijedan alat je ne podnosi umjesto njega.
Od kojeg se iznosa primjenjuje dubinska analiza?
Dubinska analiza radi identifikacije primjenjuje se pri uspostavi poslovnog odnosa, neovisno o bilo kakvom pragu. Zamrzavanje imovine pak primjenjuje se bez odgode i bez obzira na iznos.
Tko nadzire agencije za nekretnine u pogledu AML/CFT-a?
DGCCRF provodi nadzor; Nacionalno povjerenstvo za sankcije (CNS) drži ovlast izricanja sankcija.
U kojoj je fazi vaša AML/CFT usklađenost?
Besplatni audit Vigilae daje vam ocjenu na skali od 100 i vaše 3 prioritetne slabosti u 2 minute.
Pokreni moj besplatni audit